covid-19 et loyers commerciaux

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Dans le contexte actuel du Covid-19, de nombreux preneurs de baux commerciaux s’interrogent sur leurs obligations relatives au paiement des loyers commerciaux. Certains ont été contraints de fermer leur local en raison des mesures administratives, d’autres ont pu poursuivre leur activité mais ont subi une baisse importante de leur chiffre d’affaires.
Ces entreprises se demandent alors si elles peuvent prétendre à un report, une révision voire à une annulation de leurs loyers.
I/ Mesures spécifiques prises par le Gouvernement
Le Gouvernement a mis en place des dispositifs spécifiques concernant le paiement des loyers commerciaux dans le contexte de la crise sanitaire (Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020).
Ces mesures prévoient uniquement le report ou l’étalement des loyers. En d’autres termes, les loyers et charges restent dus. Le locataire ne sera simplement pas sanctionné en cas de défaut de paiement des loyers et charges.
Par ailleurs, ces mesures s’appliquent aux seules entreprises bénéficiaires du fonds de solidarité, et doivent donc remplir les conditions énumérées par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité modifié par le décret n° 2020-394 du 2 avril 2020, à savoir :

    • « avoir débuté son activité avant le 1er février 2020,
    • ne pas avoir déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020
    • avoir moins de 10 salariés,
    • réaliser un CA inférieur à 1 million d’ euros, ainsi qu’un bénéfice imposable inférieur à 60 000 € au dernier exercice clos,
    • La personne morale ne doit pas avoir un dirigeant salarié avec un contrat de travail à temps complet ou bénéficiant d’indemnités de sécurité sociale supérieures à 800 €,
    • La structure ne doit pas être contrôlée par une société commerciale, ni contrôler elle-même une structure qui dépasserait les seuils ci-dessus,
    • Faire l’objet d’ « une interdiction d’accueil du public » ou connaître « une perte de chiffre d’affaires de plus de 50% entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 » comparée à celui compris entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019.
Il convient de préciser également que le dispositif ne s’applique qu’aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. Ne sont donc pas concernés les loyers échus impayés avant le 12 mars 2020.
A noter que la loi de finances rectificative pour 2020 votée fin avril prolonge cette protection de deux mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire, prévue le 10 juillet prochain, soit jusqu'au 10 septembre 2020.

II/ Mesures de droit commun et mesures contractuelles
D’autres arguments tirés du droit commun des contrats sont susceptibles d’être invoqués par le preneur, sous réserve des dispositions particulières prévues dans le Bail.
  • Si l’entreprise a fait l'objet d'une fermeture imposée, la force majeure (article 1218 du code civil), définie comme l'évènement imprévisible et irrésistible qui empêche l'exécution du Bail, pourrait justifier une annulation des loyers.
  • Pour ces mêmes motifs, l'absence de délivrance par le bailleur pourrait justifier le non-paiement des loyers en application du principe d'exception d'inexécution (articles 1219 et 1220 du code civil).
  • Si les conditions d'exécution du Bail, sans être impossibles, sont rendues excessivement onéreuses pour une partie, alors une renégociation amiable, ou judiciaire pourrait être envisagée en application de l'imprévision (article 1195 du code civil).

Toutefois, au regard de la jurisprudence actuelle, l’application de ces arguments reste incertaine et une étude juridique au cas par cas est nécessaire.

Face à cette crise inédite, c’est évidemment une négociation avec le bailleur qu’il faudra privilégier. A noter que la Loi de finances rectificative pour 2020 incite les bailleurs à faire grâce des loyers puisqu’elle a reconnu le principe de déductibilité fiscale des abandons de loyers, consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020.

Agathe Huguet est à votre disposition pour étudier votre situation.

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